Quy hoạch nhà ở Nhật Bản có gì đặc biệt?
1. Di sản quy hoạch thời Edo
Việc đất đai và nhà ở tại Nhật Bản có kích thước nhỏ, hẹp ngang và sâu vừa phải không chỉ do đất chật người đông ở thời hiện đại mà bắt nguồn từ tư duy quy hoạch phân lô và chính sách thuế từ thời Edo, thế kỷ 17 đến 19.
Tại các đô thị sầm uất như Edo tức Tokyo ngày nay, Kyoto và Osaka, chính quyền thời kỳ này đánh thuế nhà đất dựa trên độ rộng mặt tiền đường, gọi là thuế mặt tiền hay maguchi zei, tính theo đơn vị gian, mỗi gian khoảng 1,8 mét.
Để tránh bị tính thêm một đơn vị thuế, thương nhân và người dân buôn bán thường giữ mặt tiền trong khoảng 2 đến 3 gian, tức khoảng 3,6 đến 5,4 mét, còn phần chiều sâu phía sau không bị đánh thuế nên được kéo dài tối đa.
Kiến trúc tiêu biểu của giai đoạn này là machiya, dạng nhà phố thương mại bề ngang hẹp chiều sâu lớn, dân gian gọi vui là hang lươn tức unagi no nedoko. Dấu ấn của kiểu phân lô hẹp ngang này vẫn còn thấy rõ ở các khu phố cổ nội thành Kyoto hay Tokyo, nơi những dãy machiya cũ được giữ lại gần như nguyên trạng.
Từ thời phong kiến, các thành phố Nhật Bản được quy hoạch theo đơn vị chō, tức khu phố, mỗi chō gồm một khối ô bàn cờ chia thành hàng chục mảnh đất nhỏ xung quanh một con hẻm chung.
Người Nhật từ xưa không ưa sống chung trong khuôn viên lớn cùng nhiều dòng họ mà ưu tiên mỗi hộ gia đình sở hữu một mảnh đất riêng biệt, đo bằng đơn vị tsubo tương đương khoảng 3,3 mét vuông, dù nhỏ nhưng có ranh giới rõ ràng.
Sau Thế chiến thứ hai, khi cha mẹ qua đời, mảnh đất gia đình thường được chia nhỏ cho các con, ví dụ một lô 150 mét vuông tách thành hai đến ba lô khoảng 50 mét vuông mỗi lô. Luật pháp Nhật Bản cho phép tách thửa khá linh hoạt nên các lô đất có xu hướng nhỏ dần qua từng thế hệ.
Nhật Bản còn có tư duy kiến trúc khác biệt căn bản so với châu Âu hay Trung Quốc thời xưa, những nơi chuộng công trình đồ sộ kiên cố bằng đá hoặc gạch để thể hiện quyền lực và sự trường tồn.
Người Nhật coi nhà ở là công trình gỗ mang tính ngắn hạn, dễ cháy và dễ hư hại do thiên tai hay động đất, nên không đặt nặng việc xây nhà to, sâu hay hoành tráng mà tập trung tối ưu hóa không gian bên trong.
Một căn phòng trải chiếu tatami rộng khoảng 10 mét vuông ban ngày dùng làm phòng khách và phòng ăn, buổi tối trải nệm futon ra thành phòng ngủ.
Khả năng biến đổi công năng của không gian như vậy khiến người Nhật không có nhu cầu tích trữ diện tích sàn lớn.
Sau giai đoạn tăng trưởng kinh tế cao độ từ năm 1955 đến 1973, khi đô thị hóa diễn ra thần tốc, hạ tầng đô thị tiếp tục củng cố xu hướng nhà nhỏ.
Mạng lưới đường hẻm nội bộ tại các đô thị Nhật Bản dày đặc, phần lớn chỉ rộng 2 đến 4 mét, khiến những lô đất quá sâu hoặc quá lớn khó làm đường dẫn vào hoặc dễ vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy.
2. Quy chuẩn xây dựng hiện đại của Nhật Bản và Việt Nam
Kiểu mặt tiền hẹp thời Edo chủ yếu chỉ còn ở các khu phố cổ buôn bán, còn phần lớn nhà ở dân dụng xây mới tại Nhật Bản từ giữa thế kỷ 20 đến nay lại đi theo hướng ngược lại, do quy chuẩn xây dựng hiện đại về khoảng lùi và ánh sáng không cho phép lặp lại kiểu lô đất siêu hẹp như trước.
Nếu nhà phố tại Việt Nam quen thuộc với kiểu mặt tiền siêu mỏng chỉ khoảng 2,5 đến 3 mét nhưng chiều sâu hun hút 15 đến 20 mét, tỷ lệ khoảng 1 trên 5 hoặc 1 trên 6, thì nhà ở Nhật Bản hiện nay lại có tỷ lệ ngược lại. Nhà Nhật thường vuông vắn hơn, mặt tiền rộng hơn, khoảng 5 đến 8 mét, trong khi chiều sâu lại nông hơn nhiều, chỉ khoảng 6 đến 9 mét. Sự khác biệt này xuất phát từ các quy định về khoảng lùi, ánh sáng, chỗ đậu xe và khả năng chống động đất.
Tại Việt Nam, nhà phố được phép xây kín gần như toàn bộ diện tích đất và xây chung tường với nhà bên cạnh, cho phép người dân xẻ những lô đất sâu và hẹp mặt tiền. Ở Nhật Bản, Bộ luật Dân sự quy định tường ngoài của một công trình phải cách ranh giới đất của hàng xóm tối thiểu 50cm, và trên thực tế nhiều nơi để khoảng lùi rộng hơn, khoảng 80cm đến 1 mét.
Nếu xẻ một lô đất mặt tiền chỉ 3 mét như kiểu Việt Nam, sau khi trừ khoảng lùi mỗi bên, bề ngang căn nhà chỉ còn khoảng 2 mét, không đủ để bố trí phòng ở. Quy định 50cm này có thể được thay thế bằng thỏa thuận giữa hai bên hàng xóm hoặc tập quán địa phương, và tại các khu vực phòng cháy nghiêm ngặt, công trình có tường chịu lửa đạt chuẩn được phép xây sát ranh giới, nhưng đây là ngoại lệ chứ không phải cách làm phổ biến. Vì vậy quy hoạch phân lô ở Nhật Bản nhìn chung vẫn phải giữ mặt tiền đủ rộng, thường từ 5 đến 6 mét trở lên, mới có thể xây dựng được.
Ở Việt Nam do nhà sâu và dính liền tường hai bên, nhiều phòng ngủ không có cửa sổ ra ngoài trời mà chỉ mở ra hành lang hoặc giếng trời nhỏ. Luật Tiêu chuẩn Xây dựng của Nhật Bản quy định một không gian chỉ được công nhận là phòng ở nếu diện tích cửa sổ lấy sáng tự nhiên đạt tối thiểu một phần bảy diện tích sàn.
Vì hai bên hông nhà bị khống chế bởi khoảng lùi hẹp, cửa sổ lấy sáng chính phải nằm ở mặt tiền và mặt sau, nên nhà phải làm nông để ánh sáng từ hai đầu có thể xuyên qua toàn bộ căn nhà. Nếu nhà quá sâu, phần không gian ở giữa sẽ bị tối và không được công nhận là phòng ở hợp lệ.
Quy định này chủ yếu áp dụng cho phòng ngủ và phòng sinh hoạt chính, còn bếp, phòng tắm hay hành lang không bắt buộc phải đạt tỷ lệ này, và một số trường hợp còn được nới lỏng nếu lắp đặt hệ thống chiếu sáng nhân tạo đạt chuẩn thay thế.
Tại Việt Nam xe máy là phương tiện chính, có thể dắt qua cửa hẹp khoảng 1 mét và để ngay trong nhà nên mặt tiền hẹp không ảnh hưởng nhiều đến việc để xe. Tại Nhật Bản người dân chủ yếu đi bộ, tàu điện hoặc ô tô, đặc biệt là dòng xe kei hình vuông, nên quy hoạch phân lô luôn tính toán một khoảng sân trước mặt tiền để đỗ vừa một chiếc ô tô.
Chính sách quản lý chỗ đậu xe cũng góp phần định hình quy hoạch, vì để đăng ký sở hữu ô tô cỡ thường tại phần lớn khu vực đô thị Nhật Bản, chủ xe bắt buộc phải có giấy chứng nhận chỗ đậu xe, còn xe kei tại nhiều địa phương được miễn yêu cầu này, ngoại trừ một số đô thị lớn như Tokyo hay Osaka vẫn áp dụng quy định tương tự.
Một căn nhà Nhật điển hình thường dành khoảng 3 mét mặt tiền làm chỗ để xe và 2 đến 3 mét còn lại làm sảnh hoặc lối vào, khiến tổng mặt tiền buộc phải rộng.
Một căn nhà quá hẹp ngang mà xây cao sẽ có trọng tâm yếu khi xảy ra động đất. Kết cấu khung gỗ hoặc khung thép nhẹ phổ biến ở Nhật Bản cần một chân đế vuông vắn hoặc hình chữ nhật nông để dàn đều lực giằng chống rung lắc, nên nhà mặt tiền rộng và chiều sâu vừa phải có khả năng chịu lực xô ngang do động đất tốt hơn nhiều so với nhà siêu mỏng dáng cọc.
3. Tái thiết đô thị kiểu Nhật Bản
Không phải khu vực nào của Nhật Bản cũng được quy hoạch bài bản ngay từ đầu như các quy chuẩn xây dựng hiện đại vừa nêu.
Nhật Bản từng rơi vào tình trạng ô nhiễm, chật chội và phát triển tự phát nghiêm trọng trong giai đoạn công nghiệp hóa thần tốc, nhất là nửa đầu thế kỷ 20 và giai đoạn bùng nổ kinh tế sau Thế chiến thứ hai. Tuy nhiên thay vì san phẳng đô thị vì chi phí đền bù đất tư hữu quá lớn, Nhật Bản giải quyết bài toán này bằng nhiều chính sách và hạ tầng phối hợp.
Cơ chế quan trọng nhất là dồn điền đổi thửa đô thị, gọi là kukaku seiri, cho phép cải tạo các khu đô thị nhếch nhác mà không cần chính quyền mua đứt hay cưỡng chế giải tỏa.
Chính quyền thuyết phục các hộ dân trong một khu vực lộn xộn tự nguyện hiến một tỷ lệ đất nhỏ, khoảng 10 đến 20%. Phần đất hiến ra được dùng để mở rộng đường hẻm thành đường lớn, làm công viên hoặc hạ tầng phòng cháy chữa cháy, trong khi mảnh đất còn lại của mỗi hộ tuy nhỏ đi một chút nhưng trở nên vuông vắn hơn và ra mặt tiền đường lớn hơn, giúp giá trị đất tăng lên. Nhờ cơ chế này, nhiều khu dân cư lộn xộn từ thời Edo hoặc sau chiến tranh đã được nắn lại thành các ô bàn cờ vuông vắn mà không xảy ra xung đột giải tỏa lớn.
Năm 1968 Nhật Bản ban hành Luật Quy hoạch Đô thị mới, chia đất đai thành vùng khuyến khích đô thị hóa, nơi chính quyền chủ động làm sẵn đường, điện, nước rồi mới cho dân vào xây nhà, và vùng kiểm soát đô thị hóa, nơi nghiêm cấm phân lô bán nền và cấm tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Luật này giúp Nhật Bản khống chế tình trạng đô thị hóa loang lổ ra vùng ven, hạn chế phát sinh thêm khu nhà ổ chuột hay nhà phân lô tự phát mới.
Hệ thống tàu điện đô thị cũng gánh bớt áp lực cho trung tâm thành phố.
Các tập đoàn tư nhân như Seibu, Tokyu hay Hankyu được phép mua đất giá rẻ ở ngoại ô, vừa xây tuyến tàu điện nối vào trung tâm vừa tự quy hoạch các đô thị vệ tinh hiện đại. Người dân chấp nhận chuyển ra ngoại ô sống trong các khu nhà quy hoạch chuẩn chỉnh vì chỉ mất 30 đến 40 phút đi tàu điện là vào đến trung tâm làm việc, nhờ đó áp lực dồn công trình vào lõi đô thị được giải tỏa phần lớn.
Nhật Bản còn có hai đặc thù giúp đô thị tự làm mới mà không cần chính quyền can thiệp trực tiếp.
Nhà gỗ tại Nhật thường được xem là tài sản tiêu hao, và trên thực tế nhiều chủ nhà chọn đập đi xây lại sau khoảng 25 đến 30 năm dù kết cấu gỗ nếu bảo trì tốt vẫn có thể dùng được lâu hơn nhiều, bởi việc xây mới giúp cập nhật tiện nghi và đáp ứng quy chuẩn hiện hành, và mỗi lần xây lại phải tuân theo luật xây dựng mới nhất về khoảng lùi, chỗ để xe và góc chiếu sáng, khiến đô thị tự nâng cấp dần theo từng vòng đời công trình.
Bên cạnh đó thuế thừa kế tại Nhật Bản có mức cao nhất lên tới 55%, nên khi cha mẹ qua đời, nhiều gia đình không đủ khả năng đóng thuế phải bán bớt đất hoặc bán cho các công ty bất động sản, và các công ty này thường gộp nhiều mảnh đất nhỏ lại để xây khu nhà phố hoặc chung cư hiện đại đúng chuẩn quy hoạch.
4. Tầng nhà và thang máy gia đình tại Nhật Bản so với một số nước khác
Trong quá trình đô thị liên tục được nắn chỉnh và xây mới như vậy, chiều cao của từng căn nhà cũng chịu sự chi phối chặt chẽ của quy định pháp lý.
Tại các khu dân cư Nhật Bản, kể cả ngay trong Tokyo hay Osaka, phần lớn nhà đơn lập gọi là ikkodate chỉ xây hai tầng, số nhà ba tầng ít hơn hẳn còn nhà bốn tầng khá hiếm gặp.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy định pháp lý, gồm luật về quyền hưởng nắng không cho phép công trình đổ bóng quá lâu sang nhà hàng xóm, luật đường chéo chóp công trình khống chế chiều cao theo góc vát từ ranh giới đất, hệ số sử dụng đất tại khu dân cư thấp tầng thường chỉ khoảng 80 đến 150% khiến nhà ba tầng bị chia nhỏ diện tích từng tầng, và chi phí gia cố chống động đất cho công trình từ ba tầng trở lên cũng đắt hơn đáng kể so với nhà hai tầng.
Bên cạnh đó, thói quen sinh hoạt cũng ủng hộ nhà hai tầng, vì Nhật Bản là xã hội có tỷ lệ người cao tuổi rất lớn trong khi cầu thang nhà Nhật thường dốc và hẹp, nhà càng nhiều tầng thì nguy cơ té ngã càng cao, đồng thời mức thuế tài sản cố định và chi phí bảo trì cũng tăng theo số tầng. Nhà ba tầng, gọi là kyosho jutaku tức nhà siêu nhỏ, chủ yếu chỉ xuất hiện ở các quận nội thành đông đúc nơi mảnh đất quá nhỏ để làm hai tầng thoải mái.
Vì phần lớn nhà ở tại các nước phát triển đều chỉ dừng ở một đến hai tầng nên việc leo cầu thang trong nhà nhìn chung không phải trở ngại lớn, và thang máy gia đình tại các nước này vẫn là sản phẩm hiếm gặp chứ không phải nhu cầu đại chúng.
Tại Mỹ, phần lớn người dân sống ở ngoại ô trong các căn nhà riêng lẻ rộng về chiều ngang, cao một đến hai tầng cộng thêm tầng hầm trong một số trường hợp, nên cầu thang bộ khá dễ dàng.
Chi phí lắp một thang máy gia đình có thể lên tới hàng chục nghìn đô la cùng chi phí bảo trì hàng năm, nên phần lớn chỉ xuất hiện ở các biệt thự cao cấp hoặc trường hợp gia đình có người khuyết tật nặng; khi người già không còn leo cầu thang được, giải pháp phổ biến hơn thường là chuyển sang nhà một tầng, chuyển vào chung cư có sẵn thang máy hoặc lắp ghế nâng trượt cầu thang với chi phí thấp hơn nhiều.
Tại Nhật Bản, phần lớn người dân sống trong các chung cư gọi là mansion vốn đã có sẵn thang máy chung của tòa nhà, còn những người sống trong nhà riêng ikkodate cao hai đến ba tầng trên lô đất nhỏ vẫn ưu tiên đi thang bộ để tiết kiệm diện tích sàn và chi phí, trong khi việc bảo trì và kiểm định an toàn kỹ thuật định kỳ cho thang máy khá đắt đỏ và khắt khe, khiến sở hữu một thang máy riêng trở thành gánh nặng tài chính không cần thiết với hộ gia đình trung lưu; dù vậy nhu cầu này đang tăng dần những năm gần đây, chủ yếu ở nhà ba tầng dạng kyosho jutaku và những hộ có người cao tuổi.
Tại Hàn Quốc, phần lớn người dân sống trong các khu căn hộ cao tầng, còn những người sống ở nhà riêng thường chỉ xây một đến hai tầng, nên thang máy gia đình chủ yếu chỉ xuất hiện ở các biệt thự cao cấp của giới thượng lưu tại những khu vực như Seongbuk dong hay Hannam dong ở Seoul.
Ở các đô thị cổ châu Âu, người dân thường sống trong căn hộ hoặc nhà phố liền kề, nơi việc lắp thang máy vào các công trình cũ gần như bất khả thi do luật bảo tồn kiến trúc lịch sử nghiêm ngặt và kết cấu nhà cổ không cho phép can thiệp cơ khí nặng, nên thang máy gia đình chỉ xuất hiện ở một số ít dự án cải tạo hạng sang.
Nhìn chung, xác suất gặp một căn nhà dân thông thường có lắp thang máy tại các nước phát triển kể trên là rất thấp, khác hẳn với xu hướng tại Việt Nam, nơi nhà phố xây hẹp ngang và chồng cao 5 đến 6 tầng khiến thang máy dần trở thành nhu cầu thực tế hơn.
1. Di sản quy hoạch thời Edo
Việc đất đai và nhà ở tại Nhật Bản có kích thước nhỏ, hẹp ngang và sâu vừa phải không chỉ do đất chật người đông ở thời hiện đại mà bắt nguồn từ tư duy quy hoạch phân lô và chính sách thuế từ thời Edo, thế kỷ 17 đến 19.
Tại các đô thị sầm uất như Edo tức Tokyo ngày nay, Kyoto và Osaka, chính quyền thời kỳ này đánh thuế nhà đất dựa trên độ rộng mặt tiền đường, gọi là thuế mặt tiền hay maguchi zei, tính theo đơn vị gian, mỗi gian khoảng 1,8 mét.
Để tránh bị tính thêm một đơn vị thuế, thương nhân và người dân buôn bán thường giữ mặt tiền trong khoảng 2 đến 3 gian, tức khoảng 3,6 đến 5,4 mét, còn phần chiều sâu phía sau không bị đánh thuế nên được kéo dài tối đa.
Kiến trúc tiêu biểu của giai đoạn này là machiya, dạng nhà phố thương mại bề ngang hẹp chiều sâu lớn, dân gian gọi vui là hang lươn tức unagi no nedoko. Dấu ấn của kiểu phân lô hẹp ngang này vẫn còn thấy rõ ở các khu phố cổ nội thành Kyoto hay Tokyo, nơi những dãy machiya cũ được giữ lại gần như nguyên trạng.
Từ thời phong kiến, các thành phố Nhật Bản được quy hoạch theo đơn vị chō, tức khu phố, mỗi chō gồm một khối ô bàn cờ chia thành hàng chục mảnh đất nhỏ xung quanh một con hẻm chung.
Người Nhật từ xưa không ưa sống chung trong khuôn viên lớn cùng nhiều dòng họ mà ưu tiên mỗi hộ gia đình sở hữu một mảnh đất riêng biệt, đo bằng đơn vị tsubo tương đương khoảng 3,3 mét vuông, dù nhỏ nhưng có ranh giới rõ ràng.
Sau Thế chiến thứ hai, khi cha mẹ qua đời, mảnh đất gia đình thường được chia nhỏ cho các con, ví dụ một lô 150 mét vuông tách thành hai đến ba lô khoảng 50 mét vuông mỗi lô. Luật pháp Nhật Bản cho phép tách thửa khá linh hoạt nên các lô đất có xu hướng nhỏ dần qua từng thế hệ.
Nhật Bản còn có tư duy kiến trúc khác biệt căn bản so với châu Âu hay Trung Quốc thời xưa, những nơi chuộng công trình đồ sộ kiên cố bằng đá hoặc gạch để thể hiện quyền lực và sự trường tồn.
Người Nhật coi nhà ở là công trình gỗ mang tính ngắn hạn, dễ cháy và dễ hư hại do thiên tai hay động đất, nên không đặt nặng việc xây nhà to, sâu hay hoành tráng mà tập trung tối ưu hóa không gian bên trong.
Một căn phòng trải chiếu tatami rộng khoảng 10 mét vuông ban ngày dùng làm phòng khách và phòng ăn, buổi tối trải nệm futon ra thành phòng ngủ.
Khả năng biến đổi công năng của không gian như vậy khiến người Nhật không có nhu cầu tích trữ diện tích sàn lớn.
Sau giai đoạn tăng trưởng kinh tế cao độ từ năm 1955 đến 1973, khi đô thị hóa diễn ra thần tốc, hạ tầng đô thị tiếp tục củng cố xu hướng nhà nhỏ.
Mạng lưới đường hẻm nội bộ tại các đô thị Nhật Bản dày đặc, phần lớn chỉ rộng 2 đến 4 mét, khiến những lô đất quá sâu hoặc quá lớn khó làm đường dẫn vào hoặc dễ vi phạm quy định phòng cháy chữa cháy.
2. Quy chuẩn xây dựng hiện đại của Nhật Bản và Việt Nam
Kiểu mặt tiền hẹp thời Edo chủ yếu chỉ còn ở các khu phố cổ buôn bán, còn phần lớn nhà ở dân dụng xây mới tại Nhật Bản từ giữa thế kỷ 20 đến nay lại đi theo hướng ngược lại, do quy chuẩn xây dựng hiện đại về khoảng lùi và ánh sáng không cho phép lặp lại kiểu lô đất siêu hẹp như trước.
Nếu nhà phố tại Việt Nam quen thuộc với kiểu mặt tiền siêu mỏng chỉ khoảng 2,5 đến 3 mét nhưng chiều sâu hun hút 15 đến 20 mét, tỷ lệ khoảng 1 trên 5 hoặc 1 trên 6, thì nhà ở Nhật Bản hiện nay lại có tỷ lệ ngược lại. Nhà Nhật thường vuông vắn hơn, mặt tiền rộng hơn, khoảng 5 đến 8 mét, trong khi chiều sâu lại nông hơn nhiều, chỉ khoảng 6 đến 9 mét. Sự khác biệt này xuất phát từ các quy định về khoảng lùi, ánh sáng, chỗ đậu xe và khả năng chống động đất.
Tại Việt Nam, nhà phố được phép xây kín gần như toàn bộ diện tích đất và xây chung tường với nhà bên cạnh, cho phép người dân xẻ những lô đất sâu và hẹp mặt tiền. Ở Nhật Bản, Bộ luật Dân sự quy định tường ngoài của một công trình phải cách ranh giới đất của hàng xóm tối thiểu 50cm, và trên thực tế nhiều nơi để khoảng lùi rộng hơn, khoảng 80cm đến 1 mét.
Nếu xẻ một lô đất mặt tiền chỉ 3 mét như kiểu Việt Nam, sau khi trừ khoảng lùi mỗi bên, bề ngang căn nhà chỉ còn khoảng 2 mét, không đủ để bố trí phòng ở. Quy định 50cm này có thể được thay thế bằng thỏa thuận giữa hai bên hàng xóm hoặc tập quán địa phương, và tại các khu vực phòng cháy nghiêm ngặt, công trình có tường chịu lửa đạt chuẩn được phép xây sát ranh giới, nhưng đây là ngoại lệ chứ không phải cách làm phổ biến. Vì vậy quy hoạch phân lô ở Nhật Bản nhìn chung vẫn phải giữ mặt tiền đủ rộng, thường từ 5 đến 6 mét trở lên, mới có thể xây dựng được.
Ở Việt Nam do nhà sâu và dính liền tường hai bên, nhiều phòng ngủ không có cửa sổ ra ngoài trời mà chỉ mở ra hành lang hoặc giếng trời nhỏ. Luật Tiêu chuẩn Xây dựng của Nhật Bản quy định một không gian chỉ được công nhận là phòng ở nếu diện tích cửa sổ lấy sáng tự nhiên đạt tối thiểu một phần bảy diện tích sàn.
Vì hai bên hông nhà bị khống chế bởi khoảng lùi hẹp, cửa sổ lấy sáng chính phải nằm ở mặt tiền và mặt sau, nên nhà phải làm nông để ánh sáng từ hai đầu có thể xuyên qua toàn bộ căn nhà. Nếu nhà quá sâu, phần không gian ở giữa sẽ bị tối và không được công nhận là phòng ở hợp lệ.
Quy định này chủ yếu áp dụng cho phòng ngủ và phòng sinh hoạt chính, còn bếp, phòng tắm hay hành lang không bắt buộc phải đạt tỷ lệ này, và một số trường hợp còn được nới lỏng nếu lắp đặt hệ thống chiếu sáng nhân tạo đạt chuẩn thay thế.
Tại Việt Nam xe máy là phương tiện chính, có thể dắt qua cửa hẹp khoảng 1 mét và để ngay trong nhà nên mặt tiền hẹp không ảnh hưởng nhiều đến việc để xe. Tại Nhật Bản người dân chủ yếu đi bộ, tàu điện hoặc ô tô, đặc biệt là dòng xe kei hình vuông, nên quy hoạch phân lô luôn tính toán một khoảng sân trước mặt tiền để đỗ vừa một chiếc ô tô.
Chính sách quản lý chỗ đậu xe cũng góp phần định hình quy hoạch, vì để đăng ký sở hữu ô tô cỡ thường tại phần lớn khu vực đô thị Nhật Bản, chủ xe bắt buộc phải có giấy chứng nhận chỗ đậu xe, còn xe kei tại nhiều địa phương được miễn yêu cầu này, ngoại trừ một số đô thị lớn như Tokyo hay Osaka vẫn áp dụng quy định tương tự.
Một căn nhà Nhật điển hình thường dành khoảng 3 mét mặt tiền làm chỗ để xe và 2 đến 3 mét còn lại làm sảnh hoặc lối vào, khiến tổng mặt tiền buộc phải rộng.
Một căn nhà quá hẹp ngang mà xây cao sẽ có trọng tâm yếu khi xảy ra động đất. Kết cấu khung gỗ hoặc khung thép nhẹ phổ biến ở Nhật Bản cần một chân đế vuông vắn hoặc hình chữ nhật nông để dàn đều lực giằng chống rung lắc, nên nhà mặt tiền rộng và chiều sâu vừa phải có khả năng chịu lực xô ngang do động đất tốt hơn nhiều so với nhà siêu mỏng dáng cọc.
3. Tái thiết đô thị kiểu Nhật Bản
Không phải khu vực nào của Nhật Bản cũng được quy hoạch bài bản ngay từ đầu như các quy chuẩn xây dựng hiện đại vừa nêu.
Nhật Bản từng rơi vào tình trạng ô nhiễm, chật chội và phát triển tự phát nghiêm trọng trong giai đoạn công nghiệp hóa thần tốc, nhất là nửa đầu thế kỷ 20 và giai đoạn bùng nổ kinh tế sau Thế chiến thứ hai. Tuy nhiên thay vì san phẳng đô thị vì chi phí đền bù đất tư hữu quá lớn, Nhật Bản giải quyết bài toán này bằng nhiều chính sách và hạ tầng phối hợp.
Cơ chế quan trọng nhất là dồn điền đổi thửa đô thị, gọi là kukaku seiri, cho phép cải tạo các khu đô thị nhếch nhác mà không cần chính quyền mua đứt hay cưỡng chế giải tỏa.
Chính quyền thuyết phục các hộ dân trong một khu vực lộn xộn tự nguyện hiến một tỷ lệ đất nhỏ, khoảng 10 đến 20%. Phần đất hiến ra được dùng để mở rộng đường hẻm thành đường lớn, làm công viên hoặc hạ tầng phòng cháy chữa cháy, trong khi mảnh đất còn lại của mỗi hộ tuy nhỏ đi một chút nhưng trở nên vuông vắn hơn và ra mặt tiền đường lớn hơn, giúp giá trị đất tăng lên. Nhờ cơ chế này, nhiều khu dân cư lộn xộn từ thời Edo hoặc sau chiến tranh đã được nắn lại thành các ô bàn cờ vuông vắn mà không xảy ra xung đột giải tỏa lớn.
Năm 1968 Nhật Bản ban hành Luật Quy hoạch Đô thị mới, chia đất đai thành vùng khuyến khích đô thị hóa, nơi chính quyền chủ động làm sẵn đường, điện, nước rồi mới cho dân vào xây nhà, và vùng kiểm soát đô thị hóa, nơi nghiêm cấm phân lô bán nền và cấm tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở. Luật này giúp Nhật Bản khống chế tình trạng đô thị hóa loang lổ ra vùng ven, hạn chế phát sinh thêm khu nhà ổ chuột hay nhà phân lô tự phát mới.
Hệ thống tàu điện đô thị cũng gánh bớt áp lực cho trung tâm thành phố.
Các tập đoàn tư nhân như Seibu, Tokyu hay Hankyu được phép mua đất giá rẻ ở ngoại ô, vừa xây tuyến tàu điện nối vào trung tâm vừa tự quy hoạch các đô thị vệ tinh hiện đại. Người dân chấp nhận chuyển ra ngoại ô sống trong các khu nhà quy hoạch chuẩn chỉnh vì chỉ mất 30 đến 40 phút đi tàu điện là vào đến trung tâm làm việc, nhờ đó áp lực dồn công trình vào lõi đô thị được giải tỏa phần lớn.
Nhật Bản còn có hai đặc thù giúp đô thị tự làm mới mà không cần chính quyền can thiệp trực tiếp.
Nhà gỗ tại Nhật thường được xem là tài sản tiêu hao, và trên thực tế nhiều chủ nhà chọn đập đi xây lại sau khoảng 25 đến 30 năm dù kết cấu gỗ nếu bảo trì tốt vẫn có thể dùng được lâu hơn nhiều, bởi việc xây mới giúp cập nhật tiện nghi và đáp ứng quy chuẩn hiện hành, và mỗi lần xây lại phải tuân theo luật xây dựng mới nhất về khoảng lùi, chỗ để xe và góc chiếu sáng, khiến đô thị tự nâng cấp dần theo từng vòng đời công trình.
Bên cạnh đó thuế thừa kế tại Nhật Bản có mức cao nhất lên tới 55%, nên khi cha mẹ qua đời, nhiều gia đình không đủ khả năng đóng thuế phải bán bớt đất hoặc bán cho các công ty bất động sản, và các công ty này thường gộp nhiều mảnh đất nhỏ lại để xây khu nhà phố hoặc chung cư hiện đại đúng chuẩn quy hoạch.
4. Tầng nhà và thang máy gia đình tại Nhật Bản so với một số nước khác
Trong quá trình đô thị liên tục được nắn chỉnh và xây mới như vậy, chiều cao của từng căn nhà cũng chịu sự chi phối chặt chẽ của quy định pháp lý.
Tại các khu dân cư Nhật Bản, kể cả ngay trong Tokyo hay Osaka, phần lớn nhà đơn lập gọi là ikkodate chỉ xây hai tầng, số nhà ba tầng ít hơn hẳn còn nhà bốn tầng khá hiếm gặp.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy định pháp lý, gồm luật về quyền hưởng nắng không cho phép công trình đổ bóng quá lâu sang nhà hàng xóm, luật đường chéo chóp công trình khống chế chiều cao theo góc vát từ ranh giới đất, hệ số sử dụng đất tại khu dân cư thấp tầng thường chỉ khoảng 80 đến 150% khiến nhà ba tầng bị chia nhỏ diện tích từng tầng, và chi phí gia cố chống động đất cho công trình từ ba tầng trở lên cũng đắt hơn đáng kể so với nhà hai tầng.
Bên cạnh đó, thói quen sinh hoạt cũng ủng hộ nhà hai tầng, vì Nhật Bản là xã hội có tỷ lệ người cao tuổi rất lớn trong khi cầu thang nhà Nhật thường dốc và hẹp, nhà càng nhiều tầng thì nguy cơ té ngã càng cao, đồng thời mức thuế tài sản cố định và chi phí bảo trì cũng tăng theo số tầng. Nhà ba tầng, gọi là kyosho jutaku tức nhà siêu nhỏ, chủ yếu chỉ xuất hiện ở các quận nội thành đông đúc nơi mảnh đất quá nhỏ để làm hai tầng thoải mái.
Vì phần lớn nhà ở tại các nước phát triển đều chỉ dừng ở một đến hai tầng nên việc leo cầu thang trong nhà nhìn chung không phải trở ngại lớn, và thang máy gia đình tại các nước này vẫn là sản phẩm hiếm gặp chứ không phải nhu cầu đại chúng.
Tại Mỹ, phần lớn người dân sống ở ngoại ô trong các căn nhà riêng lẻ rộng về chiều ngang, cao một đến hai tầng cộng thêm tầng hầm trong một số trường hợp, nên cầu thang bộ khá dễ dàng.
Chi phí lắp một thang máy gia đình có thể lên tới hàng chục nghìn đô la cùng chi phí bảo trì hàng năm, nên phần lớn chỉ xuất hiện ở các biệt thự cao cấp hoặc trường hợp gia đình có người khuyết tật nặng; khi người già không còn leo cầu thang được, giải pháp phổ biến hơn thường là chuyển sang nhà một tầng, chuyển vào chung cư có sẵn thang máy hoặc lắp ghế nâng trượt cầu thang với chi phí thấp hơn nhiều.
Tại Nhật Bản, phần lớn người dân sống trong các chung cư gọi là mansion vốn đã có sẵn thang máy chung của tòa nhà, còn những người sống trong nhà riêng ikkodate cao hai đến ba tầng trên lô đất nhỏ vẫn ưu tiên đi thang bộ để tiết kiệm diện tích sàn và chi phí, trong khi việc bảo trì và kiểm định an toàn kỹ thuật định kỳ cho thang máy khá đắt đỏ và khắt khe, khiến sở hữu một thang máy riêng trở thành gánh nặng tài chính không cần thiết với hộ gia đình trung lưu; dù vậy nhu cầu này đang tăng dần những năm gần đây, chủ yếu ở nhà ba tầng dạng kyosho jutaku và những hộ có người cao tuổi.
Tại Hàn Quốc, phần lớn người dân sống trong các khu căn hộ cao tầng, còn những người sống ở nhà riêng thường chỉ xây một đến hai tầng, nên thang máy gia đình chủ yếu chỉ xuất hiện ở các biệt thự cao cấp của giới thượng lưu tại những khu vực như Seongbuk dong hay Hannam dong ở Seoul.
Ở các đô thị cổ châu Âu, người dân thường sống trong căn hộ hoặc nhà phố liền kề, nơi việc lắp thang máy vào các công trình cũ gần như bất khả thi do luật bảo tồn kiến trúc lịch sử nghiêm ngặt và kết cấu nhà cổ không cho phép can thiệp cơ khí nặng, nên thang máy gia đình chỉ xuất hiện ở một số ít dự án cải tạo hạng sang.
Nhìn chung, xác suất gặp một căn nhà dân thông thường có lắp thang máy tại các nước phát triển kể trên là rất thấp, khác hẳn với xu hướng tại Việt Nam, nơi nhà phố xây hẹp ngang và chồng cao 5 đến 6 tầng khiến thang máy dần trở thành nhu cầu thực tế hơn.
